Meer woningen in Zuid vooral via transformatie en optoppen

‘Sociale huur verdwijnt uit Zuid’, citeerde deze krant eind vorig jaar stadsdeelcommissielid Sam Altena van GroenLinks, die samen met de SDC-leden van PvdA en D66 een woontop belegde. Stadsdeelbestuurder Flora Breemer met onder meer Gemeentelijk Vastgoed en Volkshuisvesting in haar portefeuille, geeft daarop haar visie als reactie.

De stadsdeelbestuurder erkent dat de sociale en zogeheten middenhuur in Amsterdam in de knel zit en er meer, veel meer woningen in dit segment nodig zijn. Maar dat sociale huurwoningen in stadsdeel Zuid verdwijnen, nee daar wil ze niet aan. Dat is, zegt ze, echt niet het geval. Zeker bij nieuwbouwprojecten ligt het aantal sociale huurwoningen dat wordt bijgebouwd nog altijd rond de 40 procent. Ook wordt bij transformaties van panden zoals bijvoorbeeld leegstaande kantoren overlegd in hoeverre daar ruimte is voor betaalbare woningen.

Wat kunt u kwijt over het sociale woningbestand in Zuid?

“We hebben bij de laatste samenwerkingsafspraken met de corporaties afgesproken dat in gebieden waar het aantal sociale huurwoningen onder de 30 procent ligt, corporaties niet verkopen. Al zit daar welmeen tenzij aan, maar daar zijn regels  voor opgesteld. Je mag verkopen als bijvoorbeeld sprake is van een onrendabel pand, volkshuisvestelijk is het ook niet logisch als je dat hebt. Of als je als corporatie in een VVE zit met nog één woning. Dat zijn voorbeelden die onder uitzonderingen vallen.” “In alle gevallen kijken we als gemeente heel streng naar verkoop. Als een corporatie sociale woningen wil verkopen, komen ze langs om uit te leggen wat de reden is van de verkoop. Daartegenover staat vaak dat ze een andere pand aan het verbouwen zijn ten gunste van het woningbestand of dat bijvoorbeeld zolderetages worden omgebouwd naar appartementen. Per saldo komen er dus toch woningen bij. En we moeten het echt hebben van transformaties, omdat er in Zuid nu eenmaal heel weinig ruimte is voor nieuwbouw. Op dit moment alleen de Zuidas en bijvoorbeeld het Havenstraatterrein.”

Woningen of zolderetages die worden verbouwd, blijven die tot het sociale woningbestand behoren?

“De corporaties zijn er voor woningen in de sociale huur. Als ze alles ineens gaan liberaliseren, dan zijn ze naar een andere tak van sport overgestapt. We hebben afgesproken dat we alle verkoop in negen gebieden van de stad bevriezen waar het aantal huurwoningen rond de 30 procent schommelt. Ze moeten ze een goed verhaal hebben om te kunnen verkopen.”

De corporaties wordt verweten dat ze sociale huur verkopen in Zuid en elders in de stad bouwen om te kunnen zeggen dat ze voor elke verkochte woning iets nieuws bouwen. Op die manier blijft er in Zuid weinig sociale huur over.

“Niet alles gaat goed en we mopperen veel, maar ik vind dat er ook wel eens onterecht op corporaties wordt afgegeven. Als zij een woning verbeteren of renoveren in de bestaande stad, dan kost het soms wel 2 ton per woning. Toch doen ze het, terwijl ze voor dat geld ook ergens nieuwe woningen kunnen bouwen. Er is een project van Ymere in de Pijp, waar ze een aantal bedrijfsruimtes – omdat er niet meer echt sprake was van een winkelstraat – hebben omgekat tot woningen. Het zijn kleine aantallen, maar er worden toch een stuk of tien woningen toegevoegd.” “Dat is een enorme investering van zo’n corporatie. Bedenk dat als corporaties bezit verkopen, ze daar veel geld aan kunnen verdienen. Het kost ze heel veel geld om bestaand bezit te renoveren en te kijken of ze hier en daar nog iets kunnen toevoegen. Maar ze doen het wel. Ook zij erkennen dat als ze dat niet doen er een enorm gesegregeerde stad ontstaat. Corporaties renoveren en verduurzamen veel en waar het kan, proberen ze echt woningen toe te voegen.”

Zijn er – naast het Havenstraatterrein en de Zuidas – concrete plannen?

“Het grootste tekort zit in de, de sociale huur en de middenhuur. Nou ja, dat is heel ingewikkeld, want we kunnen heel veel bouwen, maar wat we ook niet willen is dat we bijvoorbeeld alleen maar woningen bouwen en geen voorzieningen. We willen wel een complete stad bouwen. Dus als je ergens een bepaald aantal woningen kunt bouwen, dan moet je ook zorgen dat er ontmoetingsruimtes en medische voorzieningen zijn, dat er opvang is, dat er een school is. Je kunt niet eindeloos woningen neerzetten, want dan creëer je een incomplete stad.”

Na het Havenstraatterrein en de Zuidas is het met nieuwbouwprojecten in stadsdeel Zuid dus klaar?

“Zuid en Centrum zijn stadsdelen waar heel weinig ruimte is voor nieuwbouw. Dus als we dan iets willen toevoegen, dan moeten we het echt hebben van transformatie van bestaande panden. Daarom hebben we ook in Zuid een goed werkend transformatieteam. Eigenaren die plannen hebben voor verbouwing, kunnen ze daar terecht. Dan wordt gekeken naar vergunningen. Wat heb je nodig om het rendabel te maken? En dan proberen we natuurlijk te kijken of je met zo’n transformatie nog woningen kan toevoegen. Ook grootscheepse verbouwingen van panden, bijvoorbeeld het Rivierenhuis aan de Kennedylaan, kunnen daarin een bijdrage leveren.”

Wordt bij transformatie dan ook de 40-40-20-regel (40 procent sociale-, 40 procent middenhuur en 20 procent vrije sector) aangehouden?

“Met particuliere eigenaren hebben we andere afspraken dan met woningbouwcorporaties. Dat wordt per casus onderhandeld. Een particuliere eigenaar kan binnen de regels zelf kiezen wat hij of zij met een pand doet. Als stadsdeel gaan we dan wel in overleg om te kijken of er ook iets betaalbaars van te maken is.”

Hoe zit dat ‘optoppen”, het bouwen van meer woonlagen op bestaande panden?

“Het is heel spannend om te kijken of we daar stappen in kunnen maken. Dat willen we heel graag. In Buitenveldert bijvoorbeeld zien we daar echt wel mogelijkheden voor. Dat is ingewikkeld, omdat je mensen die er nu wonen moet meekrijgen. In zo’n plan krijgen sommige bewoners ineens bovenburen bijvoorbeeld. Ook daar zijn er nog wat hobbels te nemen, maar optoppen is een serieuze optie. We denken dat in specifiek in Buitenveldert mooie kansen voor zijn. Maar goed, ook de eigenaar moet dat willen.’’

De situatie is dus niet heel somber?

“We moeten heel goed waken dat de balans er blijft. We erkennen dat volkshuisvesting ontzettend onder druk staat in de populaire wijken die we hebben in stadsdeel Zuid. Maar juist daarom moeten we voorkomen dat het alleen nog voor de happy few is weggelegd om hier te wonen.

 

Cijfers sociale huur – De Pijp/Rivierenbuut – Oud-Zuid – Buitenveldert/Zuidas

Sociale huur – totaal – 48% – 33% – 34%

Sociale huur – corporatie – 30% – 17% – 20%

Sociale huur – particulier – 18% – 16% – 14%

BRON: Wonen in Amsterdam (WIA), 2023

 

Afspraken voor de gebieden met minder dan 30 procent sociale huur van corporaties

Geen verkoop sociale huurwoningen van corporaties in de gebieden met < 30% sociale huur in handen van corporaties, tenzij er sprake is van één of een combinatie van onderstaande redenen:

• Het woningen betreft die overduidelijk niet aansluiten bij de brede volkshuisvestelijke taak van de corporaties en die een onacceptabele investering vergen.

• Het gaat om de laatste woning(en) in een VvE, waarin een corporatie 6 of minder woningen heeft óf minder dan 30% aandeel.

• De verkoop onderdeel is van het mogelijk maken van een renovatie of sloop/ nieuwbouwproject of wanneer de kosten voor instandhouding of verbetering zeer hoog zijn.

• Complexgewijze verkopen die zijn goedgekeurd door de gemeente.

De absolute voorraad sociale huurwoningen in het bezit van corporaties in deze negen gebieden gezamenlijk blijft in de periode 2024-2027 minimaal gelijk.

 

Foto: Flora Breemer